Jun 182013
 

Die Verpflichtung zur Ausstattung von Wohnungen mit Rauchwarnmeldern in ist den Bauordnungen der einzelnen Bundesländer geregelt. Nicht alle Länder haben die sogenannte Rauchmelderpflicht bisher in ihrer Bauordnung verankert. Und in den Bundesländern, wo das bereits geschehen ist, sind die entsprechenden Paragraphen unterschiedlich formuliert.

In den Bauordnungen der Länder Bayern, Berlin, Bremen, Hessen, Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Sachsen und Schleswig-Holstein ist sinngemäß formuliert:

Die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft obliegt den unmittelbaren Besitzern,
es sei denn, der Eigentümer übernimmt diese Verpflichtung selbst.

Nordrhein-Westfalen macht bezüglich der Übernahme der Verpflichtung durch den Eigentümer eine Einschränkung: Nach Inkrafttreten der Rauchmelderpflicht ist die Übernahme durch den Eigentümer hier nur noch möglich, wenn sich die Besitzer ausdrücklich einverstanden erklärt haben.

Mit „Besitzer“ sind bei vermieteten Wohnungen die Mieter gemeint.

Was bedeutet die Verpflichtung zur „Sicherstellung der Betriebsbereitschaft“ für Mieter?

Mangels passender allgemeiner Definition des Begriffs, sollten wir zunächst klären, was bei einem Rauchwarnmelder die „Betriebsbereitschaft“ bedeutet und was erforderlich ist, diese sicher zu stellen.

Ein Rauchwarnmelder ist betriebsbereit, wenn er in der Lage ist, Brandrauch frühzeitig zu erkennen und ein akustisches Alarmsignal abzugeben.

Bei jedem elektronischen Gerät können Fehler auftreten, die zu einer eingeschränkten Funktion oder gar zum Ausfall des Gerätes führen. Dies kann plötzlich und ohne Warnung passieren. Die Bewohner wähnen sich in Sicherheit, das Gerät funktioniert aber im Falle eines Brandes nicht.

In der Norm DIN EN 14604, die für alle in Europa verkauften Rauchwarnmelder gilt, wurde diese Möglichkeit berücksichtigt: Jeder Rauchwarnmelder muss eine Funktion zur Selbstdiagnose haben, die über eine Prüftaste ausgelöst wird. Beim Drücken der Prüftaste muss das akustisches Alarmsignal zu hören sein. Das stellt sicher, dass alle Komponenten des Rauchwarnmelders – von der Batterie über den Rauch-Sensor bis zum Alarmgeber – funktionsfähig sind.

Ertönt der Alarmton nicht, muss entweder die Batterie gewechselt werden oder das Gerät ist defekt und muss ersetzt werden. Eine Reparatur ist nicht möglich.

Die Norm sieht verbindlich vor, dass bei der Berechnung der vom Hersteller angegebenen Lebensdauer der Batterie, eine Selbstdiagnose pro Woche berücksichtigt werden muss. Das bedeutet, bei Rauchwarnmeldern mit wechselbarer Batterie muss die Batterie für mindestens ein Jahr, bei Rauchwarnmeldern mit fest eingebauter Batterie für mindestens zehn Jahre ausreichend Energie liefern, wenn von den Bewohnern jede Woche einmal die Prüftaste betätigt wird.

Rauchwarnmelder müssen nach DIN EN 14604 für mindestens 30 Tage ein akustisches Signal abgeben, wenn die Batteriespannung schwach ist. Üblicherweise haben Bewohner dann ausreichend Zeit, die Batterie auszutauschen, während das Gerät weiterhin funktionsfähig ist. Problematisch ist eine leere Batterie allerdings bei wenig genutzten Wohnungen und bei längerer Abwesenheit.

Ein technisch einwandfrei funktionierender Rauchwarnmelder ist aber nicht betriebsbereit, wenn er in der Schublade liegt oder völlig verstaubt ist. Das heißt, für die tatsächliche Betriebsbereitschaft sind weitere Punkte wichtig, die nach kurzer Überlegung klar sein sollten:

  • Der Rauchwarnmelder muss an geeigneter Position an der Decke angebracht sein.
  • Die Raucheintrittsöffnungen dürfen nicht verstaubt, verschmutzt oder überklebt sein.
  • Das Gerät muss äußerlich unbeschädigt sein, soweit die Beschädigung für die Funktion relevant sein könnte.

Die Sicherstellung dieser Punkte ist wesentlich für die Betriebsbereitschaft und für die Bewohner meist leicht erkennbar. Bei der gelegentlichen Reinigung eines Rauchwarnmelders muss dieser nicht mal abmontiert werden. Meist reicht es aus, die Staubsaugerdüse einmal um das Gerät herumzuführen, um die Raucheintrittsöffnungen frei zu halten. Einmal jährlich sollte das Gerät allerdings abgenommen und nach Empfehlung des Herstellers gereinigt werden.

Beim Mieter liegt auch die Verantwortung dafür, dass der Rauchwarnmelder an der vom Eigentümer nach den einschlägigen Regeln angebrachten Position verbleibt und nicht etwa, weil er nicht zur Dekoration passt oder zu gelegentlichen Fehlalarmen neigt, entfernt oder deaktiviert wird.

Wenn für die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft Kosten anfallen, zum Beispiel für das Wechseln der Batterien oder für eine jährliche Wartung durch einen Fachmann, trägt die Kosten dafür der Mieter. Das wäre aber auch der Fall, wenn der Eigentümer die Wartung beauftragt, denn die Kosten dafür kann er über die Nebenkostenabrechnung an die Mieter weitergeben.

Es erscheint also sowohl in Bezug auf die Kosten für den Mieter wie auch für den Vermieter sinnvoll, die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft demjenigen zu übertragen, der unmittelbar Zugang zu den Geräten hat. In vermieteten Wohnungen sind das die Mieter.

Was passiert, wenn der Mieter seiner Verpflichtung zur Sicherstellung der Betriebsbereitschaft nicht nachkommt?

Es gibt dafür keine Strafen oder Bußgelder. Es wird auch Niemand kontrollieren, ob Bewohner ihre Rauchwarnmelder ordnungsgemäß warten.

Der Eigentümer hat natürlich ein Interesse daran, dass „seine“ Rauchwarnmelder ordentlich gewartet werden. Zum einen erhöht das die Lebenserwartung der Geräte. Zum anderen wird der Vermieter erwarten, dass bei Ausbruch eines Brandes dieser schneller bemerkt und damit ein Sachschaden an seiner Wohnung verringert werden kann.

Ob er bei nicht gewarteten Rauchwarnmeldern gegenüber dem Mieter einen Schadensersatz erwirken kann, sei dahingestellt. Mehr wahrscheinlich ist eine Haftung des Mieters bei Personenschäden gegenüber anderen Bewohnern und Besuchern, wenn ein „schuldhaftes Unterlassen“ seiner gesetzlichen Verpflichtung zur Sicherstellung der Betriebsbereitschaft nachgewiesen wird.

Die schwerwiegendsten Auswirkungen nicht funktionierender Rauchwarnmelder hat der Mieter aber zu tragen, wenn er selbst oder seine Familie bei einem Wohnungsbrand verletzt oder gar getötet werden. Da würde sicher jeder lieber ein Bußgeld zahlen.

Dennoch sollten Vermieter mit ihren Mietern eine eindeutige Regelung finden. Einen Formulierungsvorschlag für die Vereinbarung zur Sicherstellung der Betriebsbereitschaft von Rauchwarnmeldern in vermieteten Wohnungen können Sie hier herunterladen. Bitte beachten Sie unbedingt die Hinweise am Anfang des Dokuments.

Müssen Mieter leere Batterien und defekte Rauchwarnmelder ersetzen?

Auf der Internetseite des Ministeriums für Bauen, Wohnen, Stadtentwicklung und Verkehr des Landes Nordrhein-Westfalen ist unter Punkt 9 der Rubrik „Häufig gestellte Fragen (FAQs) zur Rauchwarnmelderpflicht“ formuliert:

Für den Ersatz defekter Melder ist der Bauherr/Eigentümer zuständig. Ebenso sind Rauchwarnmelder mit fest eingebauten Langzeitbatterien, deren Energieversorgung gestört ist, durch den Eigentümer zu ersetzen.
Auf der gleichen Seite unter Punkt 11 steht:
Sofern ein Mieter die Wartung und den Batteriewechsel wahrnimmt, trägt er selbst die Kosten.

Glücklich schätzen können sich Mieter, deren Vermieter ihnen keine „Billig-Rauchwarnmelder“ eingebaut hat. Bei Rauchwarnmelder mit fest eingebauter 10-Jahres-Batterie entfällt das lästige wie auch auf die Dauer kostspielige Wechseln der leeren Batterien. Mehr dazu im Beitrag „Wechselbare Batterie vs. 10-Jahres-Batterie“.

Bewohner mit körperlichen Einschränkungen, für die das Wechseln einer leeren Batterie schwierig oder unmöglich ist, müssen eventuell den nervigen „Batterie-Störungs-Piepton“ ertragen bis jemand zur Hilfe kommt. Die meisten einfachen Geräte bieten keine Möglichkeit der Unterdrückung einer Störungsmeldung für 12 oder 24 Stunden wie das bei Qualitätsgeräten der Fall ist. Dazu mehr im Beitrag „Einfach vs. Qualität“.

Zusammenfassung

Die „Sicherstellung der Betriebsbereitschaft“ von Rauchwarnmeldern, zu der Mieter in einigen Bundesländern nach Bauordnung verpflichtet sind, scheint eine vom Gesetzgeber wohl überlegte und sinnvolle Regelung zu sein.

Verantwortungsvolle Vermieter bauen ihren Mietern qualitativ hochwertige Rauchwarnmelder mit 10-Jahres-Batterie ein, deren Betriebsbereitschaft von Mietern unter Beachtung weniger Punkte sichergestellt werden kann. Gleichzeit ersparen Sie sich damit die jährliche Wartung durch einen Fachbetrieb und den Mietern die dafür anfallenden Kosten.

Mieter sollten dafür sorgen, dass die Geräte weder abgeklebt noch verschmutz sind und wöchentlich einmal die Prüftaste bei allen eingebauten Rauchwarnmelder betätigen.

Der ordnungsgemäße Betrieb eines Rauchwarnmelders kann durch die Selbstdiagnose-Funktion über die Prüftaste festgestellt werden. Ertönt ein kurzes akustisches Signal in ausreichender Lautstärke, ist das Gerät technisch in Ordnung. Andernfalls muss die Batterie erneuert werden (bei Geräten mit austauschbarer Batterie) oder der Rauchwarnmelder muss vom Vermieter ausgetauscht werden. Der Mieter muss den Vermieter darüber allerdings informieren.

Gleiches gilt auch, wenn funktionsrelevante Beschädigungen festgestellt oder die Nutzung der Räume verändert wird. Bei einer Nutzungsänderung (zum Beispiel Arbeitszimmer wird zum Kinderzimmer) muss der Vermieter einen weiteren Rauchwarnmelder einbauen, falls in dem Raum noch keiner vorhanden ist.